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克而瑞苏州房产测评发布2023年1-5月苏州市区房企全口径/权益销售榜单，从榜单中，我们可以看出2023年前五个月苏州楼市哪些房企表现突出。

2023年1-5月

苏州市区房企商品房销售榜

全口径榜

全口径榜是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘，全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

在2023年1-5月苏州市区房企全口径金额排行榜中，前三甲房企为招商蛇口、建发房产和万科地产。

招商蛇口以84.71亿元的全口径销售金额拔得头筹。其 参与开发的铂悦春和万象、璟萃雅园、蔚然锦绣花园等项目去化表现较好，加上招商文禧花园、华润润月雅筑、浅悦静庭等红盘持续网签释放，助力其蝉联全口径销售金额榜冠军。

建发房产以67.37亿元的全口径销售金额冲刺到榜单第二的位置，得力于其开发的建发缦云、建发缦月、璟萃雅园、和萃澜庭的热销。

万科地产的全口径销售金额为57.61亿元， 其开发的万科朗拾、玉玲珑、星遇光年、东方雅苑、滨河雅苑等项目销售表现较好，位列榜单第三。

前五名房企的全口径金额皆冲破50亿元，且均是凭借城市核心地段的高端楼盘的热销助力，50亿元以上阵营房企比上个累计月多了2家。

其它上榜房企还有恒泰商置、保利发展、旭辉集团、保利发展、龙湖集团、华润置地等。

从各个阵营房企数量来看：

破40亿元阵营的房企有8家，破30亿元阵营的房企有11家，都比上个累计月多了3家。

破20亿元阵营的房企有23家，比上个累计月多了7家。

TOP30房企入榜门槛为16.48亿元。

相较于上个累计月，TOP30房企业绩环比有所增加，TOP10房企的销售业绩增长更为抢眼，原因在于其开发的城市级红盘入市且热销，带动了5月份销售业绩的提升。

从入榜的各个阵营房企来看，top3-30房企的全口径销售金额差距不大，可见在苏房企的竞争激烈、呈现你追我赶之势。

TOP10房企仍以央国企为主，比例达到了7成。部分房企深耕苏州多年，具有较强韧性和客户口碑。

从1-5月苏州楼市的表现来看：

园区湖东、奥体、新区狮山板块的“豪宅”项目表现突出，开盘即罄，助力开发房企的销售成绩领跑，板块和项目分化仍较为严重。

值得一提的是，5月苏州楼市持续下行，购房者置业情绪继续回落，居民购房信心偏弱，导致各阵营房企的销售成绩增幅有所下滑。

目前市场整体购买力仍处在历史相对低位，5月成交不及近年同期，仅略高于去年5月。

从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有15家，占据了二分之一的比例。金新城置业、仁恒置地、华润置地、建发房产和建屋集团5家房企的成交均价均破4万元/㎡。

在全口径销售面积榜单中，招商蛇口以27.77万㎡的全口径销售面积位列榜首。

恒泰商置以18.01万㎡的销售表现紧随其后位列榜单第二。

万科地产以17.95万㎡的全口径销售面积位列榜单第三。

招商蛇口凭借在核心地段布局的几个高品质楼盘的热销，蝉联全口径面积榜榜首，且与第二、三名拉开较大差距。

亚军和季军排位发生变化，恒泰商置赶超万科地产摘得榜单亚军，两家房企的全口径销售面积差额仅为0.06万㎡。

此外，上榜房企还有保利发展、建发房产、龙湖集团、旭辉集团、苏高新集团等。

破10万㎡的房企有12家，比上个累计月多了4家，上榜房企的门槛值为5.74万㎡。

2023年前5月的苏州楼市，在经历了2月短暂复苏，3、4月热度接连下降，5月市场热度进一步回落，在苏房企除少数核心倒挂盘外普遍面临较大的销售压力。

6月是上半年房企销售的关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，或带动房企销售业绩的提升。

权益榜

权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。我们从权益销售金额和权益销售面积两个方面来阐述。

在1-5月权益金额排行榜中，建发房产以58.50亿元的权益金额冲刺到榜首，其在狮山独立开发的建发缦云、在园区湖东开发的建发缦月皆为城市级红盘，开盘即罄、一房难求，同时参与开发的璟萃雅园、和萃澜庭去化表现也可圈可点。

招商蛇口以37.93亿元的成绩摘得亚军，得力于璟萃雅园、文禧花园、润月雅筑、铂悦春和万象等项目的热销。

保利发展以36.96亿元的成绩摘得季军，得力于其在汾湖开发的湖畔云上、在科技城开发的时光印象、和光山语，斜塘的保利天珺等项目的热销，这些项目皆是保利发展独资开发，此外还有合作开发的保利天汇、云上流光等项目的助力。

上榜房企还有万科地产、绿城中国、中海地产、龙湖集团等。

从各个阵营房企的权益金额来看，相较上个累计月，权益金额都有不同程度的增加。

权益金额破30亿元的房企有4家，比上个累计月多1家，破20亿元阵营房企有8家，比上个累计月多了3家，破10亿元阵营的房企有23家，比上个累计月多了5家，TOP30的门槛值为8.22亿元。

从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有11家，其中超过4万元/㎡均价的有3家，金新城置业以45904元/㎡的均价领跑。

在权益面积榜单中，保利发展以13.38万㎡的表现冲刺到权益榜榜首。

建发房产以13.14万㎡的表现摘得亚军；

招商蛇口以11.83万㎡的权益销售面积摘得季军。

此外，上榜房企还有万科地产、龙湖集团、中海地产、碧桂园等房企。

从榜单来看，权益销售面积破10万㎡房企有6家，相较于上个累计月增加了5家，这5家房企皆在城市核心板块布局了高品质楼盘，且去化表现可圈可点。

破5万㎡的房企有13家，比上个累计月多了4家，上榜房企的门槛值为3.12万㎡。

从榜单来看，TOP2房企的权益面积差距仅为0.24万㎡，TOP3-6房企的最小权益面积差为0.25万㎡，TOP7-30房企的权益面积最小差额为0.02万㎡。

2023年1-5月

苏州市区房地产市场解读

纵观2023年1-5月苏州市区房企销售榜单及市场表现，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师—— 戈文问 认为：

01

5月苏州楼市继续承压、两级分化加剧

继4月销售数据端由涨转跌，5月苏州楼市继续承压。

继4月销售数据端由涨转跌，未能延续2-3月的复苏态势后，5月苏州楼市继续承压。

从网签数据来看，5月苏州市区商品住宅的供应面积为49.56万㎡，供应量相较4月几乎持平，同比减少了22%；成交面积为63.34㎡，环比增加了5.54%，同比增加了12%。

虽然在销售数据端成交量环比增加，但从市场现状来看，目前苏州楼市延续4月的颓势，甚至更加低迷。

5月，苏州市区商品住宅的成交均价为30558元/㎡，环比上涨6%，受头部价值板块的豪宅项目集中网签影响，属于结构性上涨。

市场两极分化加剧，主要表现为城市头部价值板块的倒挂红盘逢开即罄，比如说湖东的建发缦月、独墅湖的华润润月雅筑二期、奥体绿城云庐二期，中签率低至7%，也正是这些城市级红盘的网签释放，支撑了苏州楼市5月的成交量。

但是，外围板块 仍旧面临 巨大的去化压力 ，一直在打折促销来以价换量。

即使是传统营销节点的五一黄金周，各大房企的推盘积极性依然不高，叠加目前市场购买力及信心仍处低位，楼市增长动能持续放缓。

当下的苏州二手房形势也不容乐观。5月苏州市区二手房网签套数为6855套，环比减少14.83%，多为学区房成交旺季的网签延迟。从现象来看，当下的苏州二手房市场带看量和咨询量相比三四月份大为减少。

值得一提的是，挂牌量持续攀升是今年以来苏州二手房市场的显著特征。背后的原因一是对未来市场持不乐观态度，投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增加，也推动了二手房挂牌出售房源的增加。

总体来看，5月苏州楼市延续了4月下行走势，核心原因在于经济面疲软及楼市各种负面舆论导致居民对未来预期悲观，购房信心不足。

02

二批次苏州土拍热度超预期

和冷淡的住宅市场不同的是，近期的苏州土地市场表现几乎是超预期的。

首先表现为成交热度整体走高；

二批次土拍的平均溢价率为9.1%，创集中供地以来的新高，较今年首批次的7.5%溢价率，上涨了1.6个百分点。

除乡镇2宗地块底价成交外，其余地块均实现溢价，溢价地块数量占比从首批次的45%上升到78%。

其次表现为头部热门优质地块热度延续，房企参拍积极性强；

第一梯队板块延续首批次的高热，比如说园区月亮湾地块，共有30家以上意向房企，在挂牌期就已有33轮报价，毫无悬念地触顶摇号，36800元/㎡的成交楼面价创园区新高。

像园区斜塘、姑苏沧浪新城这样的次核心土地市场回温明显，皆进入摇号阶段，且成交楼面价刷新板块天花板。

头部梯队板块延续之前的高热，次核心也都产生了比首批次更高的溢价，这无疑对于1个月后的三批次土拍也有了更强的风向标意义。

03

市场仍需更进一步政策助力开需求源

之前我就预判，苏州楼市要想延续热度，仍旧需要有进一步的宽松政策加持，以进一步开需求的源。

这个5月，苏州楼市在政策端确实推出一些利好，包括提升公积金贷款额度、商转公、契税补贴和公积金余额可提取做首付政策，旨在减少购房成本，进而进一步减轻购房者的置业压力，以促进购房需求的释放，提升市场活跃度。

但政策反应需要时间，政策效果还需要市场来检验。

目前苏州的政策存在较大的优化空间，市场也需要更大力度的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，若有进一步的支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月苏州楼市成交量或略有好转。

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