根据中指研究院发布的最新数据显示，2025年全国重点城市商业地产市场延续了调整态势。

特别是在商业街铺领域，租金水平在下半年表现出更为明显的下行压力。


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租金跌幅有所扩大

2025年，重点城市商业街租金整体处于探底阶段。

由15个重点城市、100条主要商业街组成的“百街租金指数”显示，截至2025下半年，百街商铺平均租金为 24.05元/平方米/天。

下半年环比下跌 0.47%，跌幅较上半年扩大了0.12个百分点。

2025年全年租金累计下跌 0.81%，较2024年（-0.42%）的跌幅呈现明显的扩大趋势。

相比之下，购物中心的表现略显韧性，全年租金累计下跌 0.34%。数据反映出，在当前的商业环境下，传统商业街铺受到的冲击比集中式商业更为直接。

供需错配与消费结构转型

租金波动的背后是宏观经济与微观经营的双重逻辑变化。

消费增长动力趋缓。2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，但下半年增速出现波动，消费者预期偏向理性。这种宏观情绪直接传导至终端租赁市场，导致商家的扩店意愿普遍转为审慎。

餐饮业态的盈利承压。作为商业街的“租金贡献主力”，餐饮行业在2025年的表现并不乐观。尽管市场规模仍在增长，但由于竞争极度白热化，商家普遍面临“增收不增利”的困境。付租能力的普遍下滑，迫使业主通过降低租金来维持出租率。

渠道竞争与场景更迭。优质购物中心凭借更强的抗风险能力和场景化体验，持续分流传统商业街的客群。同时，线上存量市场的精细化运营，也进一步压缩了线下传统街铺的溢价空间。

地标效应与结构性机会

尽管平均数据下行，但市场内部的“分化”特征愈发显著。

核心资产稳定性凸显，具有极强品牌背书和文旅流量的地标性商业街（如上海南京路、北京王府井、成都春熙路等），其核心段位的租金依然保持相对坚挺。

政策性回暖出现。受“以旧换新”等消费促进政策拉动，家电、3C数码等品类的品牌租赁需求在局部商圈出现了结构性增长。

2025下半年的租金走势预示着商业地产已全面进入“存量博弈”时代。对于业主方而言，单纯依靠地段红利获取高租金的逻辑已经失效，未来的核心竞争力将转向精准的业态调改与深度的运营服务。

预计2026年，商业铺位租金仍将处于温和的修复期，市场将继续通过价格出清，寻找新的平衡点。

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