北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局等五部门日前联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,从限制资金池、强化开业信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、强化联合监管等方面,全面强化对分散式长租公寓企业经营活动的监管,防范住房租赁行业经营风险,切实维护首都百姓住房租赁消费合法权益。同时,该文件也进一步明确北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

禁止“长收短付”经营

限制企业“资金池”是新规核心内容。一方面,限制住房租赁企业预收租金数额,《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金,同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配,明确禁止“长收短付”经营模式。

另一方面,严格控制“租金贷”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说,租客申请了住房租赁贷款,放贷机构可以把贷款发放给租客,也可以签订协议后直接发放给房东,但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。

建立押金托管制

第三个层面,新规提出北京要建立押金托管制度,与租金相比,押金数额相对较小,但伴随企业经营规模扩大,同样可以形成“小资金池”。对此,《通知》也进行了规范,首先要求企业收取的押金数额不得超过一个月租金,其次收取押金后,必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,企业不能擅自动用和挪用。

据了解,此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”,租赁企业要建立专户逐步化解。已经预收的押金,一并纳入行业协会托管,押金托管的具体方式和流程,主管部门后续还会出台配套细则。

长租公寓爆雷有“共性”

北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示,近年来各地长租公寓爆雷事件频发,究其原因,多为抢占市场、扩大规模,采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张,导致其经营难以为继。共性问题,一是以互联网思维主导经营,通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利,经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资,靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时,又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资,直接形成资金池,走上高杠杆疯狂扩张之路,并转嫁风险,使社会被动埋单、政府被迫接盘。北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略,大力培育和发展住房租赁市场,支持和鼓励长租企业规范、稳健经营,对以圈钱为目的大搞金融化、资本化,向老百姓“割韭菜”的邪路歪招,北京市将会坚决叫停,主动引爆。

专家解读

“资金池”或是爆雷“罪魁祸首”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下,一旦市场发生波动或企业经营管理不善,极易发生资金链断裂的情况,从而导致房主房客两端受损。新规针对这个问题,提出了一系列针对性很强的监管措施,将有效促进市场健康平稳发展,切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。

北京房地产中介行业协会会长李文杰认为,北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段,特别是经过近两年租赁企业爆雷的洗礼后,政府部门开出药方对症下药,对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。协会作为行业自律组织,高度关注住房租赁市场秩序规范和租赁纠纷化解的问题,并将继续在促进行业自律经营方面发挥积极作用。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示,近些年,住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下,经历了一个非常快速的发展过程,在这个过程中市场也暴露出不少新情况、新问题。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业,决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”,住房租赁企业是加大租赁住房供应,大力发展住房租赁市场的重要组成部分,所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

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本组文/本报记者 朱开云